Comme en matière de vente immobilière, de baux d’habitation, de cession de fonds de commerce ou de cession de droit au bail, il est impératif d’annexer au bail commercial un état des risques et des pollutions (ERP) de moins de 6 mois et ce, en vertu des dispositions de l’article L 125-5 du Code de l’environnement.
Attention : à partir du 1er janvier 2023, l’obligation d’information au regard des risques naturels et technologiques sera renforcée.
L’état des risques et des pollutions visera également :
- Les zones concernées par un risques minier (qui avaient « disparues » lors de la modification de l’article au 1er juillet 2017),
- Les zones susceptibles d'être atteinte par le recul du trait de côte.
Les annonces relatives à la vente ou à la location d’un bien immobilier devront mentionner le moyen d'accéder aux informations contenues dans l’ERP et un ERP devra être remis au potentiel acquéreur ou locataire lors de la première visite.
L’ERP devra également être annexé au contrat préliminaire d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et à l’acte de vente consécutif.
Les nouvelles dispositions prévoient également que lorsque l'acte authentique de vente n'est pas précédé d'une promesse de vente ou d'un contrat préliminaire, si l’ERP n'est pas joint à l'acte authentique de vente, le délai de réflexion mentionné à l’article L. 271-1 du Code de la construction (délai SRU) ne courra qu'à compter du lendemain de la communication de cet à l'acquéreur.
Ces obligations étant prescrites au bénéfice de l’acquéreur ou du locataire à peine de résolution du contrat ou de diminution du prix (prix de vente ou montant du loyer).
A toutes fins, il sera rappelé que la résolution a pour effet d’anéantir le contrat ab initio (rétroactivement à la date de signature), de sorte que les loyers et dépôt de garantie demandés par le bailleur depuis cette date ne sont pas dus, celui-ci devant alors être condamné à restituer les sommes perçues à ces titres (Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 2 février 2022).
La sanction pour non-respect des dispositions relatives à l’ERP est lourde.
Il convient de veiller à ne pas oublier cette annexe dans vos actes.
Amandine JOUANIN, Avocat Partenaire
