La loi dite « SRU » du 13 décembre 2000, modifiée par la loi du 6 août 2015, a institué un délai de rétractation obligatoire en faveur de l’acquéreur non-professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation, et ce quel que soit le statut du vendeur (professionnel ou non).
Ce délai de 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation) court à compter de la notification du compromis ou de la promesse de vente signé(e) qui est faite à l’acquéreur.
Les juridictions civiles retiennent de façon constante que la modification substantielle de l’objet ou des conditions de réalisation de la vente après la régularisation de la promesse ou du compromis impose une nouvelle notification de ce délai de rétractation.
En l’espèce, une promesse de vente avait été conclue notamment sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par le bénéficiaire.
Quatre mois plus tard, promettant et bénéficiaire ont régularisé un avenant à la promesse rallongeant la durée de celle-ci et supprimant la condition suspensive d’obtention d’un prêt par le bénéficiaire, celui-ci déclarant ne plus recourir à un emprunt.
Finalement, le bénéficiaire n’a pu régler le prix de vente sans concours bancaire et a dû abandonner son projet d’acquisition. Le promettant a alors sollicité le paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 45 000 € stipulée par la promesse.
Par un arrêt récent, la Cour de cassation a rappelé qu’un avenant modifiant substantiellement la promesse de vente n’est pas entaché de nullité ou frappé d’inopposabilité s’il n’est pas notifié au visa de l’article L271-1 précité, précisant que, dans ce cas, le délai de rétractation n’avait pas commencé à courir, rappelant au passage son arrêt du 30 janvier 2019.
En conclusion, il est donc essentiel de réitérer la notification du délai de rétractation institué par la loi dite « SRU » en cas de modification substantielle de l’objet de la vente ou d’une de ses conditions entre l'avant-contrat et la réitération authentique de vente.
Cass. 3ème civ., 30 septembre 2021 pourvoi n°30-9-2021
Par Amandine JOUANIN - Avocat Partenaire et Julien TORLOTIN – Juriste
